Почетна » Јавност у раду » Судска пракса » Правна схватања, ставови, закључци и изабране сентенце Апелационог суда у Крагујевцу » Грађанско одељење » Одлуке Апелационог суда у Крагујевцу » Стварно право » Гж 1691.21 Стицање својине по основу купопродаје
Гж 1691.21 Стицање својине по основу купопродаје
Република Србија
АПЕЛАЦИОНИ СУД У КРАГУЈЕВЦУ
Гж-1691/21
16.09.2021. године
К р а г у ј е в а ц
У ИМЕ НАРОДА
АПЕЛАЦИОНИ СУД У КРАГУЈЕВЦУ, у већу састављеном од судија Надежде Видић, председника већа, Гордане Вељовић и Дринке Кривчевић, чланова већа, у правној ствари тужиоца „АА“ из …, чији је пуномоћник Горан Обрадовић, адвокат из …, против тужених „ББ“ АД …, чији је пуномоћник Немања Алексић, адвокат из … и „ВВ“ ДОО у стечају, кога заступа стечајни управник Петар Вуловић из …, ради утврђења ништавости залоге, вредност предмета спора 5.000.000,00 динара, одлучујући о жалби тужене „ББ“ АД … изјављеној против пресуде Вишег суда у Крушевцу П 23/20 од 26.03.2021. године, у седници већа одржаној дана 16.09.2021. године, донео је
П Р Е С У Д У
I ОДБИЈА СЕ, као неоснована, жалба тужене „ББ“ АД …, а пресуда Вишег суда у Крушевцу П 23/20 од 26.03.2021. године ПОТВРЂУЈЕ у ставу првом, другом и четвртом изреке.
II УКИДА СЕ пресуда Вишег суда у Крушевцу П 23/20 од 26.03.2021. године у ставу трећем изреке, па се одбацује тужбa у делу захтева којим је тужилац „АА“ тражио да се према туженима „ББ“ АД … и „ВВ“ ДОО у стечају, утврди да је ништаво решење Општинског суда у Крушевцу 3Рбр.1166/08 од 10.04.2008. године (Инт бр.117/08) о укњижби заложног права - извршне вансудске хипотеке на непокретности у власништву предузећа „ВВ“ ДОО, сада у стечају, у корист тужене „ББ“ АД …, у делу који се односи на стан бр.3 (раније стан број 2. површине 42,78 м2) површине 46 м2 на другом спрату пословно-стамбеног објекта у … на кп.бр…. КО …, и да исто не производи правно дејство.
III ОДБИЈА СЕ као неосновани захтев тужене „ББ“ АД … за накнаду трошкова другостепеног поступка.
О б р а з л о ж е њ е
Првостепеном пресудом, у ставу првом изреке, усвојен је тужбени захтев тужиоца „АА“ из …, према туженима „ББ“ АД … и „ВВ“ ДОО у стечају, па је утврђено да је тужилац по основу куповине од власника по Уговору о продаји Ов И бр.1922/13 овереног пред Основним судом у Крушевцу 23.09.2013. године власник стана број 3 (раније бр. 2) на другом спрату пословне – стамбене зграде у Ул. … у …, површине 46 м2 (раније 42,78 м2), све на кп.бр…. КО …, те се обавезују туженици да му ово право признају.
Ставом другим изреке утврђено је да је ништава изјава „ВВ“ ДОО у стечају, … од 12.03.2008. године оверена пред Основним судом у Крушевцу под Ов.бр.5132/08 од 18.03.2008. године у делу у којем је дата сагласност „ББ“ АД …, да може ради обезбеђења новчаног потраживања – по дугорочном кредиту број 231100/978/6046541774 (нови број 00-410-06008443) са анексом број 1. од 01.03.2008. године и анексом број 2. од 29.05.2009. године, анексом број 3. од 14.07.2008. године и анексом број 4. од 18.05.2009. године, у своју корист да упише извршну вансудску хипотеку I реда на делу непокретности у изградњи-стану површине 46 м2 (ранија нумерација са стране 2. изјаве, стан бр.2 површине 42,78 м2) на другом спрату стамбено пословног објекта у Ул. … у … на кп.бр. … КО … и да иста не производи правно дејство.
Ставом трећим изреке утврђено је да је ништаво решење Општинског суда у Крушевцу 3Рбр.1166/08 од 10.04.2008. године (Инт бр.117/08) о укњижби заложног права- извршне вансудске хипотеке на непокретности у власништву предузећа „ВВ“ ДОО, у корист тужене „ББ“ АД …, у делу који се односи на стан бр.3 (раније стан број 2. површине 42,78 м2) површине 46 м2 на другом спрату пословно-стамбеног објекта у Ул. … у … на кп.бр…. КО … и да исто не производи правно дејство.
Ставом четири изреке обавезани су тужени да тужиоцу на име трошкова парничног поступка солидарно исплате 292.650,00 динара са законском затезном каматом на овај износ од дана наступања услова за извршност пресуде, све у року од 15 дана од дана пријема писаног отправка пресуде, под претњом извршења.
Против наведене пресуде жалбу је благовремено изјавила тужена „ББ“ АД …, побијајући је у целости, због битне повреде одредаба парничног поступка, погрешно и непотпуно утврђеног чињеничног стања и погрешне примене материјалног права.
Тужилац је одговорио на жалбу.
Апелациони суд је испитао побијану пресуду у смислу чл. 386 ЗПП („Службени гласник РС“, бр. 72/2011…18/2020) и утврдио да је жалба тужене „ББ“ АД … у односу на став први, други и четврти изреке неоснована, а у односу на став трећи изреке првостепене пресуде основана.
У односу на став први, други и четврти изреке првостепена пресуда није донета уз битне повреде одредаба парничног поступка из члана 374 став 2, тачка 1 – 3, 5,7 и 9 ЗПП-а, на које апелациони суд пази по службеној дужности, а не садржи ни битну повреду одредаба парничног поступка из члана 374 став 2 тачка 12 ЗПП, на коју се жалбом тужене „ББ“ АД … неосновано указује, јер пресуда нема недостатака због којих се не може испитати и садржи јасне разлоге о битним чињеницама, а на потпуно и правилно утврђено чињенично стање правилно је примењено материјално право.
У односу на став три изреке првостепена пресуда је захваћена битном повредом одредаба парничног поступка из члана 374 став 2 тачка 2 ЗПП, на коју повреду апелациони суд пази по службеној дужности.
У првостепеном поступку је утврђено да је најпре дана 12.09.2007. године између „ВВ“ ДОО, … и „ГГ“ из …, закључен Уговор о финансирању изградње стана у коме су уговорне стране означене као инвеститор и суинвеститор и у коме је наведено да је предмет уговора финансирање изградње и пренос права својине на изграђеном стану и то двособном стану у … Ул. …, који се налази у стамбено–пословном објекту на кп.бр…. КО …. Наведеним уговором инвеститор, означен као „ВВ“ ДОО … се обавезао да изгради стамбено-пословни објекат у … и да суинвеститору пренесе у својину и државину двособан стан у … у Ул. …, стан бр.2, на нивоу другог спрата укупне нето површине 44,5 м2 завршен по принципу „кључ у руке“, да инвеститор гарантује рок завршетка изградње најкасније до 01.06.2008. године, да се суинвеститор обавезује да на име финансирања и преноса права својине на стану из члана 1 тог уговора исплати инвеститору накнаду од 35.000 евра у динарској противвредности која ће бити исплаћена у три рате, прва рата у висини од 25.000,00 евра даном потписивања уговора, друга од 4.000 евра најкасније до 31.12.2007. године и трећа рата од 6.000 евра даном примопредаје стана са употребном дозволом. Чланом 4. уговора инвеститор се обавезао да на име свог учешћа у финансирању заједничке изградње обезбеди и уложи преостала новчана средства. Такође, странке су се сагласиле да по завршетку изградње стана утврде стварну нето површину и сачине коначан обрачун, као и да сачине посебан акт о примопредаји, као и да коначан купопродајни уговор овере у суду. „ГГ“ је накнаду по напред наведеном уговору исплатио у ратама и то тако што је „ДД“, као власнику и директору „ВВ“ ДОО …, дана 12.09.2007. године предао износ од 25.000 евра, затим дана 28.12.2007. године предао износ од 4.000 евра, дана 10.12.2010. године предао износ од 1.000 евра, дана 08.03.2011. године предао износ од 3.000 евра, као и дана 09.03.2011. године предао износ од 500 евра, све у динарској противвредности, за куповину предметног стана у Ул. … бр…..
Дана 09.03.2011. године закључен је коначан уговор о купопродаји предметног стана између „ВВ“ ДОО …, као продавца, које представља власник и директор „ДД“ из … и „ГГ“ из …, као купца, у коме је наведено да је предмет уговора пренос права својине на једном двособном стану који се налази у … у Ул. … бр. …, стан бр. 3 на нивоу другог спрата, укупне нето површине 44,5м2, да је продавац инвеститор и власник стамбено-пословног објекта у којем се налази предметни стан, да је уговорена купопродајна цена 35.000 евра у динарској противвредности и да је иста исплаћена у целости, те да је купац ушао у државину купљене непокретности на дан закључења и овере овог уговора. Уговор је оверен пред Основним судом у Крушевцу под Ов. И бр.4662/2011 дана 09.03.2011. године. У уговору је такође наведено да саставни део уговора чини решење-одобрење за изградњу, потврда коју је издао Одсек за урбанизам и грађевинарство …, као и уговор о заједничкој изградњи стана склопљен између уговарача 12.09.2007. године.
Дана 18.03.2008. године пред Општинским судом у Крушевцу оверена је под бројем Ов 5132/08 заложна изјава заложног дужника „ВВ“ ДОО …, чији је законски заступник „ДД“ из …, којом се исти сагласио да „ББ“ АД …, као поверилац, може у своју корист без даљег учешћа и посебне накнадне сагласности дужника уписати извршну вансудску хипотеку I реда на непокретностима у ванкњижном власништву дужника „ВВ“ ДОО … и то на деловима стамбено-пословног објекта у изградњи на кп.бр…. КО … у Ул. … бр. … у … спратности По+С+П+4, у којем су набројани делови објекта у изградњи на којем се одређује и спроводи укњижба, а међу којима се налази и на другом спрату двособни стан бр.2 површине 42,78 м2, а којим је заложни дужник већ раније располагао, ради обезбеђења потраживања по основу уговора о дугорочном кредиту број 231100/978/6046541774 од 11.03.2008. године у износу динарске противвредности 1.300.000 евра.
Општински суд у Крушевцу донео је дана 10.04.2008. године решење 3Р бр. 1166/08 којим се одређује и спроводи укњижба извршне вансудске хипотеке на непокретној имовини заложног дужника предузећа „ВВ“ ДОО …, а по основу напред наведене заложне изјаве. У образложењу одлуке наведено је да је директор „ВВ“ ДОО, … дао сагласност да се на имовини заложног дужника упише извршна вансудска хипотека. Суд је извршну вансудску хипотеку уписао у интабулационим књигама Општинског суда у Крушевцу под Ин.бр.117/08.
Дана 23.09.2013. године закључен је и оверен пред Основним судом у Крушевцу под Ов И 19220/2013 Уговор о продаји непокретности између „ГГ“ из …, као продавца и „АА“ из …, овде тужиоца, као купца, у којем је наведено да је предмет овог уговора пренос права својине на једнособном стану број 3 површине 46 м2 на нивоу другог спрата у … у Ул. … број … на кп.бр. … КО …, да је купопродајна цена 25.000 евра, да је исплаћена у целости и да је продавац предао наведени стан купцу у државину испражњен од лица и ствари, симболичном предајом кључева.
Из уверења Службе за катастар непокретности број 952-3/2020-2464 од 22.12.2020. године утврђено је да је зграда у којој се налази спорни стан снимљена 13.03.2009. године, да је 2009. године основан Катастар непокретности за део КО … на чијем се делу налази предметна непокретност, као и утврђено да је у Катастру непокретности уписана извршна вансудска хипотека на основу решења 3Р бр.1166/08 од 10.04.2008. године оснивањем Катастра непокретности 2009. године за део КО … на чијем се делу налази ова непокретност, а за коју власник односно држалац није утврђен, и то у листу непокретности број … КО …, односно уписи су извршени дана 29.10.2009. године и утврђено да стамбена зграда у којој се налази предметни стан има дозволу за изградњу, али не и за употребу.
Над привредним друштвом „ВВ“ ДОО … у 2011. години покренут, пред Привредним судом у Краљеву, стечајни поступак Ст 473/11 и закључком Првредног суда у Краљеву Ст 473/11 о листи признатих и оспорених потраживања, а након допунског испитног рочишта од 19.06.2013. године, признато је разлучно право поверилаца на одређеним деловима спорне стамбене зграде, становима гаражама, локалима, подрумом и заједничким комуникацијама, између осталих и разлучно право тужиоца на спорном стану. Наиме, на основу потврде стечајног управника „ВВ“ ДОО … у стечају број 59 од 16.05.2014. године утврђено је да је „АА“ у целини измирио обавезу на име куповине непокретности изграђене на кп.бр…. у КО … у улици … бр. …, стан бр.3 површине 43 м2, на другом спрату, достављањем доказа о уплати од 33.500 евра и уплатом динарске противвредности 1.500 на текући рачун стечајног дужника дана 23.04.2014. године, чиме је у целини измирена купопродајна цена према предузећу „ВВ“ ДОО … у стечају, па је у целости прихваћен захтев излучног повериоца, овде тужиоца, за излучење из стечајне масе, овде спорног стана.
Даље је утврђено да је „ББ“ АД …, пред Основним судом у Крушевцу дана 03.06.2020. године, као извршни поверилац, покренула поступак извршења број ИИ-468/20 против више извршних дужника на основу извршне исправе, а ради наплате дуга по дугорочном кредиту број 231100/978/6046541774 (нови број 00-410-0600844300-410-06008443) од 11.03.2008. године са анексима од 1 до 4, а на непокретностима заложних дужника по основу установљене хипотеке у корист извршног повериоца на деловима стамбено-пословног објекта у изградњи на кп.бр…. КО …, на основу заложне изјаве корисника кредита привредног друштва „ВВ“ ДОО …, оверене пред Општинским судом у Крушевцу под Ов.бр.5132/08 од 18.03.2008. године и решења Општинског суда у Крушевцу 3Р бр.1166/08 од 10.04.2008. године. У предлогу за извршење је наведено да је у поступку излагања на јавни увид података и катастарског класирања земљишта и утврђивања права на непокретностима уписаним у привремени ЛН … КО …, допунским записником од 21.09.2009. године одређено да се у Г листу непокретности број … КО … упише извршна вансудска хипотека на таксативно одређеним становима, локалима и гаражним местима, који се налазе у стамбено-пословном објекту на кп.бр…. КО …, на тај начин што је пренето стање (преузимање хипотеке) из заложне изјаве оверене пред Општинским судом у Крушевцу под Ов.бр.5132/08 од 18.03.2008. године и решења Општинског суда у Крушевцу 3Р бр.1166/08 од 10.04.2008. године у новоформирани ЛН … КО …, са датумом уписа хипотеке 10.04.2008. године. Као извршни дужник у овом предлогу, између осталих, означен је и „АА“, овде тужени, а као хипотекарна непокретност означен је и стан бр 3 површине 46 м2, на другом спрату, по Уговору о купопродаји закљученим између „ВВ“ ДОО …, као продавца и „ГГ“, као купца, овереним пред Општинским судом у Крушевцу под Ов.бр.4662/11 дана 09.03.2011. године и уговора о купопродаји закљученим између „ГГ“, као продавца и „АА“, као купца, овереним пред истим судом под Ов.бр.1922/2013 дана 23.09.2013. године.
У првостепеном поступку утврђено је и да су прва усељавања у станове у новоизграђеном стамбено-пословном простору у Ул. … бр. … у … почела крајем 2008. године.
На основу овако утврђеног чињеничног стања првостепени суд је извео чињенично-правни закључак да је тужбени захтев тужиоца основан, јер је из Уговора о финансирању изградње стана од 12.09.2007. године утврђено да је предмет уговора финансирање изградње стана и пренос права својине на истом, који је према уговору морао бити изграђен до 01.06.2008. године. Уговорни износ који је „ГГ“, као суинвеститор и правни претходник тужиоца требало да плати на име финансирања и преноса права својине (према члану 3 уговора) одређен је у износу од 35.000 евра у динарској противвредности од чега је на дан закључења уговора исплатио 25.000 евра у динарској противвредности, односно 71,42% уговореног износа, док је други део износа од 4.000 евра у динарској противвредности исплатио у уговореном року дана 28.12.2007. године, што представља све укупно 82,28% уговореног износа, а који износ је уплаћен пре давања заложне изјаве чије се утврђење ништавости у овом предмету тражи. Чланом 6 уговора било је предвиђено да се по завршетку изградње коначан купопродајни уговор овери у суду. У уговору закљученом дана 09.03.2011. године између „ВВ“ ДОО … и „ГГ“ из …, правног претходника тужиоца, који је оверен пред Основним судом у Крушевцу под Ов И 4662/2011, у члану 3 је наведено да је уговорена купопродајна цена 35.000 евра у динарској противвредности и да је иста исплаћена у целости, а у члану 4 наведено је да је „ГГ“ ушао у државину непокретности даном закључења и овере овог уговора, тако да је спорни стан довршен тек 2011. године, односно да није био довршен 12.03.2008. године, када је дата заложна изјава, јер је дата за делове објекта у изградњи, како је то наведено у заложној изјави и табеларном приказу делова објекта, а што је утврђено и из исказа сведока „ЂЂ“, која је навела да су прва усељавања у станове почела крајем 2008. године.
Законом о промету непокретности важећем у време закључивања спорних уговора, и то одредбом члана 4 прописано је да уговор о промету непокретности мора бити закључен у писменој форми, а потписи уговарача оверени од стране суда. У конкретном случају када је у питању уговор о финансирању изградње стана од 12.09.2007. године ради се о уговору где изградњу стана финансира купац. На овакве уговоре не примењује се одредба члана 4 став 1 Закона о промету непокретности. Ова законска одредба примењује се само на класичне уговоре о продаји непокретности којим продавац своју постојећу непокретност као књижни или ванкњижни власник продаје купцу. У конкретном случају не ради се о класичном уговору о преносу права својине на непокретности са једног на друго лице уз накнаду. Предметним уговором правни претходник тужиоца „ГГ“ се обавезао да финансира изградњу стана, а тужени „ВВ“ ДОО, … се у уговору јавља у оквиру своје делатности изградње станова за продају на тржишту. Овакав уговор не представља уговор о промету непокретности у смислу члана 2 став 1 Закона о промету непокретности. У конкретном случају основ стицања својине је стварање нове ствари. Уговор о изградњи стана представља уговор о грађењу, на који се сходно примењују одредбе уговора о делу, а не уговор о промету непокретности, те за његову пуноважност није потребно да потписи уговорних страна буду оверени код суда.
Одредбом члана 14 Закона о хипотеци предвиђено је да једнострана хипотека настаје на основу заложне изјаве сачињене од стране власника којом се он једнострано обавезао да уколико дуг не буде исплаћен о доспелости поверилац наплати своје обезбеђено потраживање из вредности те непокретности, на начин прописан законом. Та норма указује да заложна изјава на основу које се на непокретности установљава хипотека, мора бити дата од стране власника, односно лица које има све атрибуте права својине који су неопходни да би то лице могло да неопозиво овласти повериоца да, ако дуг не буде плаћен о доспелости, наплати потраживање из цене добијене продајом, односно да у корист свог повериоца установи извршну вансудску хипотеку из члана 15 Закона о хипотеци.
Имајући у виду да је правни претходник тужиоца „ГГ“ закључио уговор о финансирању изградње стана дана 12.09.2007. године са „ВВ“ ДОО, …, који у суштини представља уговор о грађењу на који се сходно примењују одредбе уговора о делу, то у конкретном случају, давалац заложне изјаве није био ималац права својине на предметном стану у моменту када је дао спорну заложну изјаву, јер није имао право располагања станом у изградњи, тако да је предметну заложну изјаву дао супротно принудним прописима и начелу савесности и поштења, због чега је иста ништава, на шта упућује и норма члана 103 Закона о облигационим, због чега је првостепени суд одлучио као у ставу другом изреке побијане пресуде.
С обзиром на напред, наведено по закључку првостепеног суда не може производити ни правно дејство решење Основног суда у Крушевцу 3Р бр.1166/08 од 10.04.2008. године (Инт бр.117/08) у делу у којем је укњижено заложно право–извршна вансудска хипотека на спорној непокретности, имајући у виду да је исто засновано на заложној изјави која је ништава, те је усвојен и тужбени захтев тужиоца као у ставу трећем изреке првостепене пресуде.
У односу на тужбени захтев тужиоца из првог става изреке пресуде, имајући у виду напред наведено чињенично стање, првостепени суд је закључио да је тужилац власник стана бр. 3 (раније бр.2) на другом спрату пословно-стамбене зграде у Ул. … бр. … у …, површине 46 м2 (раније 42,78 м2) по основу куповине од власника, а по Уговору о продаји Ов И бр.19220/13 овереног пред Основним судом у Крушевцу 23.09.2013. године. Наиме, првостепени суд закључује да правни интерес тужиоца за доношење овакве одлуке је у утврђивању правног следбеништва, односно у чињеници да је у Уговору о финансирању изградње стана од 12.09.2007. године, закљученом између „ВВ“ ДОО, … и „ГГ“ из …, правног претходника тужиоца, спорни стан означен као стан бр. 2, на нивоу другог спрата укупне нето површине 44,5 м2, да је у Уговору о купопродаји непокретности од 09.03.2011. године, овереним пред Основним судом у Крушевцу под Ов И 4662/2011 закљученим између „ВВ“ ДОО, …, као продавца и „ГГ“ из …, правног претходника тужиоца, као купца, спорни стан означен као стан број 3 на нивоу другог спрата, укупне нето површине 44,5 м2, да би тек у Уговору о продаји непокретности дана 23.09.2013. године закљученим и овереним пред Основним судом у Крушевцу дана 23.09.2013. године под Ов И 19220/2013 између „ГГ“ из …, као продавца и тужиоца, као купца, спорни стан означен на начин као у првом ставу изреке побијане пресуде. Чињеница је да је током изградње долазило до измена и до промене површине станова, а што је предвиђено и у члана 6 Уговора о финансирању изградње стана, где су уговорне стране прописале да ће утврђење стварне нето површине извршити по завршетку изградње, при чему је у заложној изјави спорни стан означен као стан бр. 2 површине 42,78 м2, а у предлогу за извршење поднетом дана 03.06.2020. године, од стране „ББ“ АД … на основу заложне изјаве, као стан број 3 површине 46 м2. Осим наведеног, тужена „ББ“ АД … је у одговору на тужбу оспорила постојање права својине тужиоца на стану, мада га у предлогу за извршење од 03.06.2020. године означава као власника стана на основу уговора закљученог дана 09.03.2011. године између „ВВ“ ДОО, као продавца и „ГГ“ као купца, који је оверен пред основним судом у Крушевцу под Ов И бр. 466/2011 и Уговора о продаји непокретности закљученог 23.09.2013. године између „ГГ“ из …, као продавца и тужиоца, као купца, који је оверен пред Основним судом у Крушевцу под Ов И 19220/2013, а током првостепеног поступка, није оспорила да је стан који је предмет тужбеног захтева у заложној изјави означен као стан бр. 2 на другом спрату, због чега је првостепени суд одлучио као у ставу првом изреке побијане пресуде.
По оцени апелационог суда, првостепени суд је у овој правној ствари, у односу на потврђени део пресуде, правилно и потпуно утврдио чињенично стање и на исто правилно применио материјално право, о чему је дао довољне и јасне разлоге које прихвата и апелациони суд и налази да те разлоге нема потребе посебно образлагати, сходно одредби чл. 396 ст. 2 ЗПП.
Апелациони суд је оценио као неосноване жалбене наводе тужене „ББ“ АД … којима је истакнуто да је првостепени суд, у конкретном случају, погрешно применио материјално права. Ово из разлога што је Законом о хипотеци у члану 10 став 2 прописано да уговор о хипотеци може закључити власник или друго лице које има право располагања, као и инвеститор или купац објеката у изградњи или посебног дела објеката у изградњи, а чланом 11 став 2 тачка 2 истог закона одређено да ако је инвеститор продао купцу објекат у изградњи, односно посебан део објекта у изградњи, и хипотекарни поверилац купца може да захтева упис хипотеке на објекту у изградњи, односно посебном делу објекта, а по упису објекта у регистар непокретности, хипотека се уписује на изграђеном објекту, односно посебном делу зграде, по службеној дужности. У члану 12 став 1 тачка 2 наведеног закона прописано је да уговор о хипотеци треба да садржи безусловну изјаву власника (залогодавца) да пристаје да поверилац упише хипотеку на његовој непокретности (clausula intabulandi). У првостепеном поступку је утврђено да је правни претходник тужиоца уговором од 12.09.2007. године са туженим „ВВ“ ДОО, …, уговорио суфинансирање предметног стана у изградњи по систему „кључ у руке“, да је приликом закључења уговора исплатио 25.000 евра, а након тога и 4.000 евра, што представља претежни део купопродајне цене од 35.000 евра, након чега је исплаћен и преостали износ цене, тако да је он учествовао у финансирању изградње свог стана и на тај начин допринео стварању тог стана као нове ствари на којој је стекао право својине у смислу члана 21 ЗОСПО по самом закону, а тужена није доказала, нити предложила извођење доказа на околност да је приликом давања спорне заложне изјаве од 18.03.2008. године дата сагласност власника, односно „ГГ“, да се на његовом стану установи вансудска хипотека, због чега су оцењени као неосновани жалбени наводи тужене којима је истакнуто да је спорна заложна изјава сачињена у складу са законом. Наиме, на основу заложне изјаве донето је решење о упису вансудске хипотеке пре него што је правни претходник тужиоца могао да упише своје право својине које је стекао по самом закону при чему је он изградњом стана постао ванкњижни власник по самом закону па је спорна заложна изјава дата противно члану 10 став 2 Закон о хипотеци.
Одредбом члана 18 став 2 ЗОО прописано је да страна у облигационом односу дужна је да у извршавању обавеза из своје професионалне делатности поступа са повећаном пажњом, према правилима струке и обичајима (пажња доброг стручњака). Одредбом члана 21 став 1 ЗОО прописано је да стране у облигационим односима дужне су да у правном промету поступају у складу са добрим пословним обичајима. Чланом 103 став 1 ЗОО одређено је да уговор који је противан принудним прописима, јавном поретку или добрим обичајима је ништав ако циљ повређеног правила не упућује на неку другу санкцију или ако закон у одређеном случају не прописује што друго.
Тужени су несавесно поступали у вези успостављања хипотеке која је уписана, између осталог и на стану правног претходника тужиоца, при чему се несавесност тужене „ББ“ АД … огледа у недовољно пажљивом поступању приликом успостављања хипотеке ради обезбеђења кредита који је одобрила туженом „ВВ“ ДОО …, због чега на правилност првостепене пресуде не утичу жалбени наводи тужене банке да првостепени суд није дао разлоге у односу на савесност банке као повериоца у чију корист је успостављена предметна вансудска хипотека. Наиме, банка је приликом одобравања кредита и уговарања обезбеђења потраживања из уговора о кредиту, била дужна да, као лице које извршава обавезе из делокруга своје професионалне делатности, поступа са повећаном пажњом што значи да је морала да поступа пажљивије од доброг домаћина, односно доброг привредника у смислу члана 18 ЗОО. У том смислу то даље значи да је морала да провери на све доступне начине, а не само увидом у евиденцију непокретности, статус станова које је инвеститор пословно стамбене зграде понудио као обезбеђење кредита, посебно што се ради о објекту у изградњи, који може као целина или као посебан део бити предмет хипотеке. Тужена „ББ“ АД … је у тренутку издавања заложне изјаве 10.09.2008. године могла и морала бити упозната да у јавним књигама није могао бити уписан спорни стан, јер је у то време био у изградњи и није имао употребну дозволу на основу које би објекат био уписан, а да се од тужене банке по редовном току ствари очекује да у пословима који су њена делатност покаже довољан степен обазривости и пажње.
Неосновани су жалбени наводи којима тужена на купце станова пребацује дужност пажљивог поступања и обавезу власника појединачних станова да приликом куповине изврше неопходне провере у катастру непокретности, те да су куповали станове оптерећене хипотеком, с обзиром да је утврђено да је правни претходник тужиоца дана 12.09.2007. године закључио уговор који представља уговор о делу, а да је тужена банка са туженим инвеститором 11.03.2008. године закључила уговор о кредиту у циљу чијег обезбеђења је тужени „ВВ“ ДОО … 18.03.2008. године пред истим судом дао заложну изјаву којом је дозволио упис заложног права на стамбено пословној згради и између осталог и на предметном стану који је изграђен средствима правног претходника тужиоца.
Неосновано се жалбеним наводима тужене истиче да је тужени „ВВ“ ДОО … као инвеститор имао право располагања на спорној непокретности, позивајући се, између осталог, на одредбу члана 3 тачка 6 Закона о хипотеци којим је прописано да предмет хипотеке може да буде објекат у изградњи, као и посебан део објекта у изградњи (стан, пословне просторије, гаража и др) без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато правноснажно одобрење за градњу у складу са законом којим се уређује изградња објекта. Ови из разлога што у моменту када је директор туженог „ВВ“ ДОО … дао заложну изјаву на стамбено-пословном објекту у изградњи, он није био власник целе непокретности, јер је хипотековани стан, као стан у изградњи, припадао правном претходнику тужиоца и зато у односу на овај стан нису били испуњени услови за заснивање хипотеке. На незаконито поступање директора туженог „ВВ“ ДОО …, давање нетачне заложне изјаве, није од утицаја што је располагано станом у изградњи, јер је власник будуће ствари тада био правни претходник тужиоца, а не овај тужени.
Наиме, у поступку за утврђивање ништавости заложне изјаве битна чињеница је да ли је давалац изјаве у моменту давања исте имао право располагања и у вези са тим да ли је могао да успоставља залогу. Одредбом чл. 10 ст. 2 Закона о хипотеци прописано да уговор о хипотеци може да закључи власник или друго лице које има право располагања као инвеститор и купац објекта у изградњи или посебног дела објекта у изградњи у смислу чл. 3 овог закона, али у моменту давања заложне изјаве тужени „ВВ“ ДОО …, као инвеститор, више није имао право располагања на посебним деловима објекта којим је већ располагао закључењем уговора са правним претходником тужиоца, па стога није био ни власник истих, тако да је дата заложна изјава ништава и не производе правно дејство. Овакво понашање туженог „ВВ“ ДОО … противно је начелу савесности и поштења, те добрим пословним обичајима, што за последицу има ништавост заложних изјава у смислу чл. 103 ЗОО. У конкретном случају утврђено је да у моменту када је заложна изјава дата, „ВВ“ ДОО није имао право својине на предметној непокретности, јер је уговором који је закључио са тужиоцем располагао тим својим правом и коначно га изгубио. Чињеница да губитак права није био праћен евидентирањем насталог права стицаоца не чини овако располагање дозвољеним ни пуноважним. Одредба чл. 14 Закона о хипотеци указује да заложна изјава на основу које се на непокретности установљава хипотека мора бити дата од стране власника, односно лица које има све атрибуте права својине који су неопходни да би то лице могло да неопозиво овласти повериоца да, ако дуг не буде плаћен о доспелости наплати потраживање из цене добијене продајом, односно да у корист свог повериоца установи извршну вансудску хипотеку, што је учинио правни претходник туженог, супротно чл. 15 Закона о хипотеци, а што је у конкретном случају противправно учињено.
Ценећи наводе у вези начела поуздања у јавне књиге, првостепени суд је правилно закључио да се као време уписа хипотеке рачуна време уписа у катастар, а то је 2009. година, што је у складу са чланом 8 Закона о хипотеци. Такође, тужена банка као давалац финансијских услуга је у обавези да приликом одлучивања о закључењу уговора о кредиту за који се као средство обезбеђења заснива хипотека на објекту у изградњи, са посебном пажњом врши процену ризика закључења таквог уговора о кредиту, притом не ослањајући се само на изјаве и документацију коју прилаже корисник финансијске услуге, већ и да изврши проверу, да ли је за објекат у изградњи у оквиру кога се налазе посебни делови–станови, корисник финансијске услуге закључио уговоре о финансирању изградње стана на основу којих инвеститор, односно лице које је платило изградњу стана стиче право својине.
Правилна је и одлука првостепеног суда из става првог изреке побијане пресуде којом је у односу на тужене утврђено да је тужилац власник предметног стана, с обзиром да је тужена банка ово право тужиоцу оспорила, а тужилац је својину стекао куповином од власника по основу Уговора о продаји Ов И бр.19220/13 овереног пред Основним судом у Крушевцу 23.09.2013. године, односно на основу правног посла, сходно члану 20 Закона о основама својинскоправних односа.
Како се ни осталим жалбеним наводом тужене „ББ“ АД … не доводи у питање правилност првостепене пресуде, у потврђеном делу, како у погледу утврђеног чињеничног стања тако и у погледу примене материјалног права, апелациони суд је све жалбене наводе тужене банке оценио као неосноване и одлучио као у изреци под I ове пресуде применом члана чл. 390 ЗПП.
Међутим, апелациони суд је оценио да је у ставу трећем изреке побијане пресуде првостепени суд одлучио о захтеву тужиоца који не спада у судску надлежност у смислу члана 16 ЗПП, због чега је учињена битна повреда одредаба парничног поступка из члана 374 став 2 тачка 2 ЗПП. Наиме, тужилац је тражио да се утврди да је ништаво решење Општинског суда у Крушевцу 3Рбр.1166/08 од 10.04.2008. године (Инт бр.117/08) о укњижби заложног права-извршне вансудске хипотеке на непокретности у власништву предузећа „ВВ“ ДОО, сада у стечају, …, у корист тужене „ББ“ АД …, у делу који се односи на стан бр. 3 (раније стан број 2. површине 42,78 м2) површине 46 м2 на другом спрату пословно-стамбеног објекта у … бр. … у … на кп.бр. … КО …, и да исто не производи правно дејство. Овај захтев, не спада у судску надлежност, јер се законитост судских одлука не испитује у поступку по тужби за утврђење већ у поступку по редовним, али и ванредним правним лековима, када се за то стекну услови, у конкретном случају по правилима за побијање судског поравнања. У том смислу захтев за утврђење ништавости судског решења није тужбени захтев у смислу члана 194 став 1 ЗПП, којим је прописано да тужилац може у тужби да тражи да суд само утврди постојање, односно непостојање неког права или правног односа, повреду права личности или истинитост, односно неистинитост неке исправе, тако да одлучивање о законитости судске одлуке по тужби за утврђење не спада у судску надлежност о чему је суд дужан да пази по службеној дужности. Како је побијаном пресудом у ставу трећем изреке утврђена делимична ништавост решења Општинског суда у Крушевцу 3P бр.1166/08 од 10.04.2008. године, то је у односу на овај део тужбеног захтева тужиоца тужба морала да буде одбачена, због чега је апелациони суд на основу члана 391 став 2, одлучио као у изреци под II ове пресуде.
С обзиром да тужилац у овом спору није успео само у незнатном делу свог захтева, а због тог дела нису настали посебни трошкови, потврђена је и одлука о трошковима парничног поступка из става четвртог изреке првостепене пресуде, јер је заснована на правилној примени одредби чл. 153 став 3 и 154 ЗПП, која се конкретним жалбеним наводима и не оспорава, а како је тужена „ББ“ АД … тражила трошкове поступка поводом изјављене жалбе, а са жалбом је делимично успела само у односу на став трећи изреке првостепене пресуде, поводом кога нису настали посебни судски трошкови, апелациони суд је на основу члана 165 став 2 ЗПП, захтев тужене за накнаду трошкова другостепеног поступка одбио и одлучио као у изреци под III ове пресуде.
Председник већа-судија
Надежда Видић,с.р.